广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评

  65,562.14 平方米，划拨面积 5,127.60 平方米），地上建筑物总建筑面积

  广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层

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  2008 年 12 月 31 日，柳州柳工机械附件制造有限公司（简称“附

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  住 所：南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 3218、3219

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  方米），地上建筑物总建筑面积为 59,774.91 平方米（其中房屋建筑物

  日以企业合并方式取得，2015 年 4 月 16 日完成国有土地使用证的土地

  为工业用地，所在宗地开发商于 2015 年 4 月 16 日以企业合并方式取得，

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  为工业用地，所在宗地开发商于 2003 年 3 月 26 日以划拨方式取得，至

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  钢架等，于 1991 年后陆续建成投入使用，总建筑面积为 32,419.51 平

  续建成投入使用，总建筑面积为 27,355.40 平方米。房屋建（构）筑物

  建筑物名称 权证编号 结构 用途 坐落 建成年月 （平方米或 房屋内部装修

  装配车间 柳房权证字第 钢架 工业厂 柳州市河 2008/12/1 5,186.08 1 外：砖基础约 1 米搭铝皮；水

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  机加工车间 柳房权证字第 1 外墙 1.2 米以下为 240MM 厚砖墙，内

  结构车间空压 无证 砖混 工业厂 柳州市河 2010/10/1 390.00 1 外：涂料；铁门推玻；腻子

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  管子下料房 柳房权证字第 河西路 26 号 非住 广西柳工机械 2015-

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  和划拨，所在宗地是广西柳工机械股份有限公司于 2015 年 4 月 16 日以

  企业合并方式取得和柳州柳工机械附件制造有限公司于 2003 年 3 月 26

  日以划拨方式取得，于价值时点 2015 年 9 月 17 日对应土地用途的剩余

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  本次根据委托方及估价目的可实现性确定在 2015 年 9 月 17 日的价

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  1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日）；

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  5、《关于“估价报告应用的有效期”的说明》2010 年 10 月 19 日。

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  26 号土地及地上建筑物，在价值时点 2015 年 9 月 17 日满足房地产价

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  9 月 17 日起至 2016 年 9 月 16 日止。如由于国家政策、经济环境及房

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  中心约 5 公里，距柳工集团、上汽通用五菱、柳汽二基地约 5-10 分钟

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  65,562.14 平方米，划拨面积 5,127.60 平方米），地上建筑物总建筑面积

  日以企业合并方式取得，2015 年 4 月 16 日完成国有土地使用证的土地

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  为工业用地，所在宗地开发商于 2015 年 4 月 16 日以企业合并方式取得，

  为工业用地，所在宗地开发商于 2003 年 3 月 26 日以划拨方式取得，至

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  钢架等，于 1991 年后陆续建成投入使用，总建筑面积为 32,419.51 平

  续建成投入使用，总建筑面积为 27,355.40 平方米。房屋建（构）筑物

  建筑物名称 权证编号 结构 用途 坐落 建成年月 （平方米或 房屋内部装修

  管子车间 柳房权证字第 钢砼 工业厂 柳州市河 1993/1/1 4,843.02 1 ①水磨石地面，铁门，铝合金窗，檐

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  机加工车间 柳房权证字第 1 外墙 1.2 米以下为 240MM 厚砖墙，内

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  管子下料房 柳房权证字第 河西路 26 号 非住 广西柳工机械 2015-

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  柳州市位于北纬 23°54’-24°50’、东径 108°14’-109°45’，地处中国

  下的桂林 150 公里，西南距广西首府南宁 264 公里，距北部湾、邻国

  据 柳房网 数据中心 统计， 2014 年 预 售供应 总面积和 总套数 为

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  45.16%，近两年房价连级跳，上涨幅度巨大。2014 年分月看，房价从

  年初波动上涨至 8 月，峰值出现在 5 月均价为 7339 元/㎡ ，年内涨幅最

  高为 2 月份达 3.55%；9 月、10 月出现暴跌，跌幅达 2.57%，第四季度

  年房价下跌的导致因素。全年写字楼均价为 15563 元/㎡ ，峰值出现在

  4 月份为 16025 元/㎡ ，上半年价格平稳，年中跌至 15400 元/㎡ ，主要

  由于 6 月份双福大厦初次报价 12000 元/㎡ 拉低导致，下半年整体价格

  在 15200 元/㎡ 左右，10 月份金嵘中心降价千元直接导致均价回落，12

  月份万达中心 11000 元/㎡ 的低价令写字楼均价跌至 14467 元/㎡ 。

  态势，房价像 2006 年、2007 年那样快速上涨的势头已成为过去，根本

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  的楼市也将会延续这种缓慢涨价的趋势。2013 年 2 月 20 日国务院常务

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  价内其他费用，最终确定工程综合单价指标为 1,000.00 元/平方米。

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  9 城市规划技术服务费 建筑面积（元/平方米） 1.28 桂价费[2007]572 号

  12 新型墙体材料专项基金 建筑面积（元/平方米） 8.00 桂财综[2008]49 号

  13 散装水泥专项基金 建筑面积（元/平方米） 3.00 财综[2002]23 号

  为钢砼结构，耐用年限为 50 年，于 1997 年 1 月建成并投入使用，截止

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  为沥青，片石结构，搭有棚。该停车场于 2013 年 7 月建成并使用，目

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  为钢砼结构，耐用年限为 20 年，于 2013 年 7 月建成并投入使用，截止

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  基础设施建设全部投入 步投入使用，路网、 步投入使用，路网、 步投入使用，路网、

  区 使用，路网、水电等公 电等公共配套设施完 电等公共配套设施完 电等公共配套设施完

  域 共配套设施完善度较 善度较好，通上水、 善度较好，通上水、 善度较好，通上水、

  因 好，现状基础设施状况 下水正在投入建设， 下水正在投入建设， 下水正在投入建设，

  ①对内交通便利度：区 ①对内交通便利度： ①对内交通便利度： ①对内交通便利度：

  域内主要有主混合型交 区域内主要有主混合 区域内主要有主混合 区域内主要有主混合

  通主干道河西路、柳太 型交通主干道潭中西 型交通主干道潭中西 型交通主干道潭中西

  路，配套建设支路及规 路延长线、柳太路、 路延长线、柳太路、 路延长线、柳太路、

  划路，但路网密集度较 西饿路等及配套建设 西饿路等及配套建设 西饿路等及配套建设

  交通条件 大，道路通行能力较 支路及规划路，但路 支路及规划路，但路 支路及规划路，但路

  高，区域有多路公交车 网密集度一般，道路 网密集度一般，道路 网密集度一般，道路

  通行，综合评价对内交 通行能力一般，区域 通行能力一般，区域 通行能力一般，区域

  通便捷度较优；②对外 未开通公交车综合评 未开通公交车综合评 未开通公交车综合评

  交通便利度：区域对接 价对内交通便捷度较 价对内交通便捷度较 价对内交通便捷度较

  太阳村桂柳高速、柳工 劣；②对外交通便利 劣；②对外交通便利 劣；②对外交通便利

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  大道、潭中高架桥，能 度：区域对接接太阳 度：区域对接接太阳 度：区域对接接太阳

  快速的通达区内各市； 村桂柳高速、柳工大 村桂柳高速、柳工大 村桂柳高速、柳工大

  区域距机场约 25 公 道、潭中高架桥，能 道、潭中高架桥，能 道、潭中高架桥，能

  里，距火车站约 3 公 快速的通达区内各 快速的通达区内各 快速的通达区内各

  里，综合评价对外交通 市；区域距机场约 25 市；区域距机场约 25 市；区域距机场约 25

  便利度较优。综合评价 公里，距火车站约 3 公里，距火车站约 3 公里，距火车站约 3

  交通便捷度较优 公里，综合评价交通 公里，综合评价交通 公里，综合评价交通

  效益、与 生产为主，周边 3 公 生产为主，周边 3 公 生产为主，周边 3 公

  所在区域为柳南区，住 业区，主要以工业为 业区，主要以工业为 业区，主要以工业为

  宅主要为企业宿舍区及 主，住宅较少，目前 主，住宅较少，目前 主，住宅较少，目前

  私宅居住区，周边有河 区域内部分工地均在 区域内部分工地均在 区域内部分工地均在

  西苗圃公园，主要污染 施工，主要污染为新 施工，主要污染为新 施工，主要污染为新

  为粉尘及噪声污染，综 建楼盘施工粉尘及噪 建楼盘施工粉尘及噪 建楼盘施工粉尘及噪

  合评价自然环境一般， 声污染，综合评价自 声污染，综合评价自 声污染，综合评价自

  人文环境状况一般，综 然环境较劣，人文环 然环境较劣，人文环 然环境较劣，人文环

  合评价环境质量一般 境状况劣，综合评价 境状况劣，综合评价 境状况劣，综合评价

  区域规划以住宅、工业 区域规划以工业用地 区域规划以工业用地 区域规划以工业用地

  用地为主，综合评价规 为主，综合评价规划 为主，综合评价规划 为主，综合评价规划

  划用地条件较好，估价 用地条件一般，估价 用地条件一般，估价 用地条件一般，估价

  对象作为工业用地，与 对象作为工业用地， 对象作为工业用地， 对象作为工业用地，

  区域的规划用途相符， 与区域的规划用途相 与区域的规划用途相 与区域的规划用途相

  对实现估价对象地价影 符，对实现估价对象 符，对实现估价对象 符，对实现估价对象

  个 方米，宗地面积较大， 方米，面积适中，能 方米，面积适中，能 方米，面积适中，能

  别 宗地面积 能较好的配合宗地的规 的配合宗地的规划指 的配合宗地的规划指 的配合宗地的规划指

  因 划指标建设。综合评价 标建设，综合评价面 标建设，综合评价面 标建设，综合评价面

  地形较平坦、地质条件 地形较平坦、地质条 地形较平坦、地质条 地形较平坦、地质条

  一般，对土地利用无明 件一般，对土地利用 件一般，对土地利用 件一般，对土地利用

  工业用地，土地利用无 工业用地，土地利用 工业用地，土地利用 工业用地，土地利用

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  宗地红线内“场地平 通”，宗地红线内 通”，宗地红线内 通”，宗地红线内

  至估价期日 2015 年 9 月 17 日的柳州市季度地价水平详见下表：

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  一年产值为 3261 元/亩，补偿倍数 23 倍，估价对象的土地补偿费和安

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  细则》（财政部税务总局第 49 号令），2008 年 12 月 31 日公布的《广

  性收费项目和标准的通知》桂价涉字（1994）210 号文规定，按 0.25

  关问题的通知》（桂财建[2009]254 号）的规定，占用基本农田进行非

  农业建设的征收标准为：水田 30 元/平方米，旱地 20 元/平方米；占用

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  率按 2015 年 8 月 26 日人民币贷款基准利率一年内贷款利率为 4.6%计

  开发利息= （土地取得费+有关税费）×（1+4.6%）1.0+ 土地开发费

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  26 号土地及地上建筑物，在价值时点 2015 年 9 月 17 日满足房地产价

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  证券之星估值分析提示柳 工盈利能力一般，未来营收成长性良好。综合基本面各维度看，股价偏低。更多

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