白水泥厂后续改造恐怕指望不上碧桂园了！

  近日，盘龙区发布了《关于盘龙区白水泥厂及周边片区旧城改建项目（四期）国有土地上房屋征收的决定》，预示着白水泥厂旧改项目四期，已纳入相应的改造日程。

  此前，盘龙区白水泥厂旧改项目由碧桂园和怡宁集团合作开发，即目前还未完全开发完毕的碧桂园御龙半山项目。

  按照持续推进同一片区的开发惯例，即将征迁的白水泥厂旧改四期项目，由碧桂园和怡宁集团再度联手开发的可能性极大，但从目前的情况去看，白水泥厂旧改项目的后续开发，恐怕是指望不上碧桂园了！

  据《盘龙区白水泥厂及周边片区旧城改建项目（四期）国有土地上房屋征收补偿方案》显示，本次土地征收总规模约125.81亩，四至范围东至龙溪花园；西至长虫山；南至中海云著；北至碧桂园御龙半山。

  其中，涉及国有土地面积约78.64亩、应征收总户数约1户，涉及地上建（构）筑物总面积约1万平方米(最终以实际测绘面积为准)。

  从宗地图能够准确的看出，主要征迁对象是昆明辰立房地产开发有限公司所属约78.67亩土地（红线范围内），用途为工业工地，为其在2006年以国有土地出让的方式取得。

  只是，有些巧合的是，此次的土地征迁对象——昆明辰立房地产开发有限公司，是怡宁集团的独资子公司，而怡宁集团又是碧桂园御龙半山项目的合作方。

  也就是说，早在与碧桂园联手开发碧桂园御龙半山项目前，怡宁集团就已经获得本次白水泥厂旧改四期范围内约78.67亩工业用地。

  从征迁地块现状看，目前为空置状态，局部区域被临时用于御龙半山项目的工棚，以及工程项目施工通道等。

  当然，由于土地用途为工业用地，也就没有纳入碧桂园御龙半山项目统一开发的可能。随着此次白水泥厂旧改四期土地征迁的启动，收回的土地是否会结合改造的需要进行一定的规划的调整，目前还暂时无法确定。

  不过，能确定的是，随着碧桂园退出御龙半山后续地块的开发，白水泥厂旧改后续开发由谁来主导，也将愈加变得扑朔迷离。

  事实上，早在今年5月份左右，就有传言称，碧桂园要退出本地多个合作项目，其中，所传的项目中，就有属于盘龙区白水泥厂旧改项目的碧桂园御龙半山。

  直到今年10月中下旬，碧桂园御龙半山售楼部门头悄然换下，似乎验证了此前传言的真实性。

  从最新更换的售楼部门头来看，有明显的去“碧桂园”化的表达。虽然“御龙半山”的项目名称还有体现，但着重凸显的是“怡宁集团”和“龙晟苑”的标识性。

  而近日，御龙半山售楼部设置的公示牌，则明确了碧桂园退出御龙半山项目A4地块（龙晟苑）和A7地块的事实。

  根据公示显示，今年9月，碧桂园和怡宁集团就碧宁地产股权转让事项达成一致，由怡宁集团整体收购碧桂园持有的碧宁地产的全部股权，御龙半山项目后续未开发的A4地块（龙晟苑）和A7地块将不再冠以“碧桂园”的名义、品牌、LOGO等信息，未开发地块的开发销售工作均与碧桂园无关。

  碧桂园御龙半山项目，作为白水泥厂旧改项目的先期部分，此前由怡宁集团和碧桂园共同成立的合资公司——云南碧宁房地产开发有限公司，于2017年和2019年先后拍得。

  在碧桂园御龙半山项目的开发中，碧桂园是主导，同时负责项目的销售工作，而怡宁集团更多是以资方的身份存在。

  截至目前，A1地块（龙贵中心）已建成，属于现房公寓销售状态；A2地块（龙翠苑）和A5地块（龙耀苑）住宅已交付入住，其中，A5地块配建的幼儿园已建成，并已引入茨坝幼儿园第一分园招生办学；A8地块配建的小学也已经建成招生，即为盘龙小学龙源校区。

  而A3地块（龙和苑）已在今年年中分批交付；A6地块（龙腾苑）目前围挡已经拆除，正在进行地块收尾工作，地块内规划的幼儿园也已处于封顶状态。

  从整个项目来看，仅剩A4地块（龙晟苑）和A7地块处于开发阶段。其中，A4地块有较大的开发体量与可售房源，该地块目前部分楼栋已经封顶，处于正常销售阶段。

  而位于盘龙小学龙源校区东南侧的A7地块，根据规划拟建社区医院。目前，地块已围挡，但还没有动工。

  碧桂园中途退出御龙半山项目，无疑把A4地块（龙晟苑）和A7地块的开发重任交给了怡宁集团。

  虽然碧桂园已退出御龙半山项目后续开发，但前期已开发或交付地块，并不受影响。因此，也不会对业主造成相应的影响。

  就碧桂园而言，选择中途退出御龙半山后续地块的开发，或许，也有自己的苦衷。

  在市场层面，针对房地产行业的“三道红线”要求，以及银行“三条红线”的考核，使得房企融资受限，资金成本增加，在这样的情况下，迫使众多大型房企不得不主动换挡减速，以适应新的监管要求。

  其中，诸如碧桂园这类全国性规模型房企，基于资金使用效能方面的考量，适当的收缩规模或许会是行稳致远的更好选择。

  事实上，关于碧桂园“战略收缩”的消息，似乎从没中断过。单从昆明来看，有“接盘侠”之称的碧桂园，近两年来在土地市场、乃至项目扩张上的蛰伏，就是一种“收缩”的写照。

  当然，这里面，或许还有基于未来市场发展的潜力的自身判断，但显然，这并不是促使其“收缩”的唯一原因。

  另外一个层面，在昆明、乃至云南市场，开启过规模扩张模式的碧桂园，适逢“保交楼”的考验，疲于应付众多本地项目集中交付的碧桂园，或许已无精力再兼顾到项目的开发之中，因此，主动选择退出一些合作项目，或许也是一种无奈之举。

  来自“碧桂园在云南”微信公众号的信息数据显示，自2022年至今，碧桂园云南区域累计实现10城18个项目23个批次11530套房源交付。

  单就昆明主城区来看，除了前述今年年中交付的碧桂园御龙半山（龙和苑）外，还有碧桂园龙川府、碧桂园龙腾世家、碧桂园春城映象、中交碧桂园映象美庐、中交碧桂园东园、碧桂园云南映象云彩等众多已交付/待交付的项目，其“保交楼”的压力可见一斑。

  因此，对于前述已纳入改造日程的盘龙区白水泥厂旧改项目四期，要指望已经退出御龙半山后续地块开发的碧桂园，恐怕只能是一厢情愿了。

  从现实来看，白水泥厂旧改项目的“变故”，某些特定的程度上也给昆明未来的城市更新/旧城改造提出了新的课题：房企参与改造的动力在哪？

  纵观昆明，无论是城中村、还是旧城改造，涉及的改造对象并不少，未来昆明城改要走的路也还很长，在当前的市场环境下，怎么样才可以吸引企业热情参加城市更新改造？